Facilidades al alquiler social para personas afectadas por una ejecución hipotecaria.


En la normativa actual , el alquiler social, es una de las medidas de protección para los deudores hipotecarios que pierden su vivienda. Estas  facilidades para el alquiler, social, se concretan en dos ayudas:

1. Ayudas económicas al alquiler.

En primer lugar, se ha reconocido el derecho a obtener ayudas al alquiler. El Real Decreto-ley 6/2012 de 9 de marzo, otorga, en su artículo 13, a las personas que han sufrido el lanzamiento de su vivienda habitual como consecuencia de una ejecución hipotecaria, la posibilidad de acceder a las ayudas a los inquilinos, que prevé el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012.

El plazo para solicitarlo es de seis meses desde que se produjo el lanzamiento.

También pueden ser beneficiarios quienes han dado su vivienda en pago, y cumplan con los requisitos que establece el artículo 14.
2. Derecho de alquiler de la casa sobre la que recae la hipoteca y que es vivienda habitual.

En el apartado cuarto del anexo del Real Decreto-ley 6/2012 de 9 de marzo se recoge el derecho al deudor hipotecario, cuyo lanzamiento haya sido suspendido de conformidad con la Ley 1/2013, a obtener el alquiler de la vivienda de la que ha sido desahuciado.

Este derecho tiene unas limitaciones:

– El precio de alquiler de la vivienda será por una renta anual máxima del 3 por cien de su valor al tiempo de la aprobación del remate.
– Para conseguir este derecho, el ejecutado, deberá aportar una valoración certificada por un tasador, en el plazo de seis meses desde la suspensión del lanzamiento, o de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 5/2017, si ya tenía ese derecho.
– El arrendamiento tendrá duración anual, prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta completar el plazo de cinco años. Por mutuo acuerdo entre el ejecutado y el adjudicatario podrá prorrogarse anualmente durante cinco años adicionales.

Recordemos que para tener derecho a la suspensión de la ejecución hipotecaria debemos examinar el artículo 1 de la Ley 1/2013, que establece los límites y los requisitos.

Esta suspensión del lanzamiento, actualmente duraría hasta 15 de mayo de 2020. Tienen derecho a la suspensión, quienes estén en situación de especial vulnerabilidad.

Están obligados a admitirlo, las entidades financieras que se hayan adherido al código de buenas prácticas.

Hasta el fin de plazo, hasta el año 2020, puede solicitar también el alquiler social, por lo que es conveniente solicitarlo con antelación.
Los supuestos de especial vulnerabilidad a los que se refiere el apartado anterior son:

a) Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
b) Unidad familiar monoparental con hijos a cargo.
c) Unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.
d) Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.
e) Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo.
f) Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
g) Unidad familiar en la que exista una víctima de violencia de género.
h) El deudor mayor de 60 años.

Además deben darse unas situaciones económicas, que resumidas son:

– Relación concreta entre ingresos e IPREM
– Que, en los cuatro años anteriores, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.
– c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
– d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

Suspensión de lanzamiento en ejecución hipotecaria. Participación de abogado y procurador


El Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, modificó  la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, ampliando otros dos años más la suspensión de lanzamiento en los casos previstos.

Se plantea la cuestión, de si es preciso actuar asistido por abogado y representado por  procurador para la presentación de escrito, pues los modelos que presentan asociaciones de defensa de las personas afecctadas hacen referencia a la no necesidad.

La LEC no da una respuesta clara.    Parece establecer que no sería necesaria la asistencia letrada, pero sí la representación de procurador.

Así dice, el art.  31.  2.º, que no es necesaria la asistencia letrada paraLos escritos que tengan por objeto personarse en juicio, solicitar medidas urgentes con anterioridad al juicio o pedir la suspensión urgente de vistas o actuaciones. Cuando la suspensión de vistas o actuaciones que se pretenda se funde en causas que se refieran especialmente al abogado también deberá éste firmar el escrito, si fuera posible.”

En cuanto a la necesariedad de procurador, lo regula el artículo 23:

Artículo 23 Intervención de procurador

1. La comparecencia en juicio será por medio de procurador, que habrá de ser Licenciado en Derecho, Graduado en Derecho u otro título universitario de Grado equivalente, habilitado para ejercer su profesión en el tribunal que conozca del juicio.

  • 1.º En los juicios verbales cuya determinación se haya efectuado por razón de la cuantía y ésta no exceda de 2.000 euros, y para la petición inicial de los procedimientos monitorios, conforme a lo previsto en esta Ley.
  • 2.º En los juicios universales, cuando se limite la comparecencia a la presentación de títulos de crédito o derechos, o para concurrir a Juntas.
  • 3.º En los incidentes relativos a impugnación de resoluciones en materia de asistencia jurídica gratuita y cuando se soliciten medidas urgentes con anterioridad al juicio.

A diciembre de 2015, la mayoría de los juzgados admiten la presentación por el particular, y la minoría lo deniegan.