Las  medidas, para acceder a los beneficios del código de buenas prácticas,  más atractivas que se han regulado en favor de los deudores hipotecarios las podemos dividir en dos:

A. – Código de buenas prácticas con reestructuración de la deuda, quita y dación en pago.

B.  – Suspensión de lanzamiento de los deudores hipotecarios.

   Inicialmente escrito parecen medidas satisfactorias.   Sin embargo, una vez analizadas, y contrastadas con la realidad diaria, se muestran muy insuficientes, porque tienen un alcance limitado, o muy limitado, como he podido observar en Almansa.

A.   El código de buenas prácticas ha sido adoptado por un importante número de entidades financieras españolas.   Sin embargo, su aplicación no es sencilla y está lejos de ser de aplicación general.   Las normas que lo han regulado, han sido las siguientes: Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y  el Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social.  Por último, también lo modifica el Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de carácter social.   Estas normas han establecido unos límites para su aplicación, que no lo convierte en unas medidas de extensión general, ni una panacea para las situaciones que se han generado en los últimos años.

Vamos a analizar los requisitos, que cualquier persona, y en concreto en una localidad pequeña, como puede ser Almansa, debe cumplir para poder beneficiarse de este código:

1.   Préstamo + hipoteca sobre vivienda habitual.   Ser deudor de un crédito o préstamo que se garantice con una hipoteca sobre la vivienda habitual.

2.   Ingresos.    Los ingresos de la unidad familiar  deben ser inferiores a 3 veces el IPREM, que en el año 2015 es de 7.455,14 euros/año, y su triple:  22.365,42 €.    Esta es la regla general, pero ese límite puede ser más amplio, cuando una de las personas de la unidad familiar sufra algún tipo de discapacidad, incapacidad laboral o dependencia.

3.   Alteración de las condiciones económicas o circunstancias de especial vulnerabilidad.     Estas situaciones se deben haber producido en los últimos cuatro años.   Alteración de las condiciones económicas, supone que la relación ingresos – carga hipotecaria se haya modificado, aumentando la carga hipotecaria en un 1,5.

En cuanto a las situaciones de vulnerabilidad, serían las siguientes:

1.º La familia numerosa, de conformidad con la legislación.

2.º  Un único progenitor, con hijos a cargo.

3.º La unidad familiar (monoparental o no, familia numerosa o no) de la que forme parte un menor de edad.

4.º La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente, de forma acreditada, para realizar una actividad laboral.

5.º La unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

6.º La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género.

7.º El deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar según lo previsto en la letra a) de este número.

4.   Relación de la cuota hipotecaria – ingresos netos.   La cuota hipotecaria debe ser superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Dicho porcentaje puede descender en casos de incapacidad laboral, discapacidad, dependencia o enfermedad.

5.   Valor de la vivienda objeto de la hipoteca.

Estas normas quieren aplicarse a viviendas que no sean de lujo o suntuosas.
Para ello, habrá que conocer en primer lugar, el precio que se pagó por la vivienda.   Miren en la escritura.
En segundo lugar, el precio de la vivienda según el Índice de Precios de la Vivienda elaborado por el Ministerio de Fomento y el año de adquisición.  Multipliquen los metros cuadrados por los precios señalados.
El precio de la vivienda en escritura, no debe superar en un 20% el valor de la vivienda.  Este cálculo se realiza según los datos del Ministerio de Fomento, ni superar el precio de 300.000 euros.  Si es para la dación en pago, el precio de la vivienda no puede superar el precio según los datos del Ministerio, ni de 250.000 €.

    Si cumple estos requisitos, se considerará que está incluido en el «umbral de exclusión».  En este caso y si  no se ha iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria, o estando en este no se ha producido aún el anuncio de la subasta,  podrá pedir la reestructuración de la deuda (ampliación del plazo de pago, carencia en la amortización del capital, reducción del tipo de interés o reunificación de deudas).  Los intereses moratorios serán más bajos.

    En el caso de que pretenda llegar  a la dación en pago  o a la quita de la deuda, deberá cumplir otros requisitos adicionales:

Con carácter general:

• a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes para afrontar la deuda.

• b) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor o deudores y concedido para la adquisición de la misma.

• c) Que se trate de un crédito o préstamo sin otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

• d) En el caso de que existan codeudores (avalistas, por ejemplo) que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

– Para tener derecho a una quita (reducción de la deuda)

Que el plan de reestructuración previsto  resulte inviable dada su situación económico financiera, se entiende por plan de reestructuración inviable aquel que establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 60 por cien de los ingresos de todos los miembros de la unidad familiar.

– Para tener derecho a la dación en pago.

No deben de haber sido suficientes las dos opciones anteriores.

B.   Suspensión de los deshaucios.   hasta 2017.   serían casi los mismos requisitos, pero es más extensa la consideración de los supuestos de especial vunerabilidad, pues se añaden los siguientes supuestos:

– Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.

– Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género y la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domicilio habitual.

No existe limitación en cuanto al valor del inmueble.