Necesidad de adoptar un acuerdo de la comunidad de propietarios para acudir a los tribunales como demandado.


Legitimación pasiva “ad causam” de las Comunidades de Propietarios.  Necesidad de acuerdo para litigar como demandado.

Las Comunidades de Propietarios pueden acudir a los tribunales como demandantes y como demandados.

El Tribunal Supremo, desde el 2011 ha establecido la jurisprudencia de que es preciso un acuerdo de la Comunidad de Propietarios para poder ejercer acciones judiciales frente a un vecino.

Sin embargo, también podemos plantearnos si es preciso un acuerdo en el caso de que la Comunidad de Propietarios es la demandada y tiene que acudir como tal al proceso.

Mi  criterio, sin ser un criterio rotundo y que se extienda a todos los supuestos, sería que sí es preciso obtener un acuerdo favorable de la Comunidad de Propietarios para acudir a los tribunales, y nombrar abogado y procurador.  Sin embargo, existe juridsprudencia en sentido contrario.

En apoyo de este criterio, podemos apoyarnos, en primer lugar  los términos de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo en los casos en que la Comunidad debe actuar como Demandante.   En este sentido, la STS 6992/2011 de 10 de octubre, establece que:

TERCERO.- Legitimación activa del presidente para instar acciones judiciales en defensa de la  Comunidad de propietarios. Se precisa de acuerdo adoptado válidamente en Junta de Propietarios.

 A)La doctrina jurisprudencial pese a no desconocer que el presidente de la  comunidad de  propietarios asume la representación orgánica de la  comunidad declara que la actuación del presidente en defensa de aquella ha de autorizarse a través de un acuerdo adoptado válidamente en el ámbito de las competencias de la comunidad, ya que de conformidad con el artículo 13.5 de la LPH es a la Junta de Propietarios a la que corresponde «conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la Comunidad acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio de la comunidad. Asimismo la jurisprudencia es clara cuando exige que el acuerdo para actuar en juicio en defensa de los intereses de la  Comunidad es requisito indispensable atribuido a la Junta de  Propietarios (SSTS 11 de diciembre de 2000 [RC 3429/1995 ], 6 de marzo de 2000 [RC 1726/1995 ], 23 de diciembre de 2005 [RC 1844/1999]).

 B) Por lo expuesto, se declara como doctrina jurisprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta.

     Argumentación que es también transmisible a los casos en que la Comunidad sea la Demandada.

Esta argumentación del Tribunal Supremo, también se puede encontrar STS 2143/2012 DE 27 de marzo “La representación de la Comunidad en juicio y fuera de él del Presidente no tiene un contenido “en blanco”, de tal forma que esa representación sirva para legitimarle en cualquiera de sus actuaciones. Es la Junta de Propietarios la que acuerda lo conveniente a sus intereses y el Presidente ejecuta; su voluntad no suple, corrige o anula la de la Junta» (STS de 20 de octubre de 2004 [RC n.º 2655/1998]”

En el mismo sentido, y  entre otras, la STS 858/2014 de 19 de febrero:

 Aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la Comunidad de  propietarios en los supuestos concretos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca (artículo 7.2 LPH) y de reclamación de cuotas impagadas ( artículo 21LPH), no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la  comunidad. ( STS 10/10/11 , 27/03/12)”

 En segundo lugar, he podido localizar una sentencia que recoge también estos argumentos, aunque al final no lo aplica en la sentencia al caso.   Es la SAP BI 1876/2013 de 24 de junio:

Por ello y siendo doctrina jurisprudencial declarada como tal en sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2.011 que es necesaria la existencia de un previo acuerdo de la Junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la Comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta, en aplicación de la doctrina expuesta en anteriores sentencias de 11 de diciembre de 2.000, 6 de marzo de 2.000 y 23 de diciembre de 2.005 , hay que convenir con la parte actora apelante que debe  apreciarse la falta de  legitimación pasiva de la Comunidad de propietarios demandada para contestar a la demanda, pues aunque ciertamente la referida sentencia de 10 de octubre de 2.011 , que sentó y declaró doctrina jurisprudencial al respecto, se refiere a un supuesto de falta de legitimación activa del Presidente de una Comunidad para formular demanda en defensa de la Comunidad de propietarios, mientras que aquí la legitimación se examina en relación con la contestación, no es menos cierto que en dicha sentencia se declara como doctrina jurisprudencial “la necesidad de un previo acuerdo de la Junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la Comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta” y defender a la Comunidad , engloba lógicamente contestar a la demanda, pues esta actuación es genuinamente defensiva de los intereses de la Comunidad, por lo cual resulta de todo punto razonable contar con un previo acuerdo comunitario que respalde tal actuación, especialmente si se tiene en cuenta que para contestar a la demanda hay que precisar previamente los términos de tal defensa y designar profesionales – abogado y procurador- para llevar a cabo tal cometido, actuaciones éstas que por su trascendencia exceden de las genéricamente atribuidas al Presidente de la Comunidad en el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal , definidas como “ostentar la representación de la Comunidad en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten”, no resultando argumento aceptable el expuesto por la representación de la Comunidad demandada relativa a los plazos escasos para contestar y a la obligatoriedad de defender los acuerdos tomados por la Junta, porque en primer lugar, contestar a la demanda implica una actuación positiva y que necesariamente acarrea la necesidad de designación de profesionales al efecto para ejercitar tal defensa y que no había sido contemplada al tomarse el acuerdo impugnado, lo cual tiene una indudable carga económica y en segundo lugar, ante la eventualidad de tener que contestar a la demanda, se abre un abanico de posibilidades, tales como no contestar y constituirse en rebeldía , allanarse o contestar a la demanda, etc. que ciertamente exceden de lo previsto en el artículo 13.3 de la LPH , todo lo cual conduce a estimar fundadamente que como preconizaba la parte actora en el supuesto que se analiza el Presidente de la Comunidad carecía de legitimación para actuar en representación de la Comunidad.”

Quizá podríamos establecer la excepción de reclamaciones de escasa cuantía o  donde haya acuerdos previos que legitimen inequívocamente la voluntad de la comunidad.  Sin embargo, no es un tema resuelto expresamente por la jurisprudencia y conviene tener cautela cuando  la Comunidad de Propietarios acuda a los tribunales como demandada.

La Jurisprudencia para ir en otra dirección.   La SAP Barcelona de 25 de enero de 2012, se apoya en el poder de representación del Presidente, en juicio y fuera de él, y considera que en el caso enjuiciado no era preciso acuerdo, ya que se trataba de una deuda reclamada, a la que ya se había opuesto la Comunidad previamente.  De otro lado, se tomaba en cuenta los plazos cortos.  La falta de información a la Comunidad podía haberse suplido con una convocatoria por parte del resto de propietarios.

La SAP Madrid de fecha 16 de octubre de 2009, se apoya también en la facultad de representación y en los plazos perentorios y excusa la falta de acuerdo, cuando no haya oposión expresa de los propietarios y sin perjuicio de dar cuenta a la Junta de la operación realizada.


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