Facilidades al alquiler social para personas afectadas por una ejecución hipotecaria.


En la normativa actual , el alquiler social, es una de las medidas de protección para los deudores hipotecarios que pierden su vivienda. Estas  facilidades para el alquiler, social, se concretan en dos ayudas:

1. Ayudas económicas al alquiler.

En primer lugar, se ha reconocido el derecho a obtener ayudas al alquiler. El Real Decreto-ley 6/2012 de 9 de marzo, otorga, en su artículo 13, a las personas que han sufrido el lanzamiento de su vivienda habitual como consecuencia de una ejecución hipotecaria, la posibilidad de acceder a las ayudas a los inquilinos, que prevé el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012.

El plazo para solicitarlo es de seis meses desde que se produjo el lanzamiento.

También pueden ser beneficiarios quienes han dado su vivienda en pago, y cumplan con los requisitos que establece el artículo 14.
2. Derecho de alquiler de la casa sobre la que recae la hipoteca y que es vivienda habitual.

En el apartado cuarto del anexo del Real Decreto-ley 6/2012 de 9 de marzo se recoge el derecho al deudor hipotecario, cuyo lanzamiento haya sido suspendido de conformidad con la Ley 1/2013, a obtener el alquiler de la vivienda de la que ha sido desahuciado.

Este derecho tiene unas limitaciones:

– El precio de alquiler de la vivienda será por una renta anual máxima del 3 por cien de su valor al tiempo de la aprobación del remate.
– Para conseguir este derecho, el ejecutado, deberá aportar una valoración certificada por un tasador, en el plazo de seis meses desde la suspensión del lanzamiento, o de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 5/2017, si ya tenía ese derecho.
– El arrendamiento tendrá duración anual, prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta completar el plazo de cinco años. Por mutuo acuerdo entre el ejecutado y el adjudicatario podrá prorrogarse anualmente durante cinco años adicionales.

Recordemos que para tener derecho a la suspensión de la ejecución hipotecaria debemos examinar el artículo 1 de la Ley 1/2013, que establece los límites y los requisitos.

Esta suspensión del lanzamiento, actualmente duraría hasta 15 de mayo de 2020. Tienen derecho a la suspensión, quienes estén en situación de especial vulnerabilidad.

Están obligados a admitirlo, las entidades financieras que se hayan adherido al código de buenas prácticas.

Hasta el fin de plazo, hasta el año 2020, puede solicitar también el alquiler social, por lo que es conveniente solicitarlo con antelación.
Los supuestos de especial vulnerabilidad a los que se refiere el apartado anterior son:

a) Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
b) Unidad familiar monoparental con hijos a cargo.
c) Unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.
d) Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.
e) Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo.
f) Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
g) Unidad familiar en la que exista una víctima de violencia de género.
h) El deudor mayor de 60 años.

Además deben darse unas situaciones económicas, que resumidas son:

– Relación concreta entre ingresos e IPREM
– Que, en los cuatro años anteriores, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.
– c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
– d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

Requisitos para acceder a los beneficios del código de buenas prácticas con la banca


Las  medidas, para acceder a los beneficios del código de buenas prácticas,  más atractivas que se han regulado en favor de los deudores hipotecarios las podemos dividir en dos:

A. – Código de buenas prácticas con reestructuración de la deuda, quita y dación en pago.

B.  – Suspensión de lanzamiento de los deudores hipotecarios.

   Inicialmente escrito parecen medidas satisfactorias.   Sin embargo, una vez analizadas, y contrastadas con la realidad diaria, se muestran muy insuficientes, porque tienen un alcance limitado, o muy limitado, como he podido observar en Almansa.

A.   El código de buenas prácticas ha sido adoptado por un importante número de entidades financieras españolas.   Sin embargo, su aplicación no es sencilla y está lejos de ser de aplicación general.   Las normas que lo han regulado, han sido las siguientes: Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y  el Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social.   Estas normas han establecido unos límites para su aplicación, que no lo convierte en unas medidas de extensión general, ni una panacea para las situaciones que se han generado en los últimos años.

Vamos a analizar los requisitos, que cualquier persona, y en concreto en una localidad pequeña, como puede ser Almansa, debe cumplir para poder beneficiarse de este código:

1.   Préstamo + hipoteca sobre vivienda habitual.   Ser deudor de un crédito o préstamo que se garantice con una hipoteca sobre la vivienda habitual.

2.   Ingresos.    Los ingresos de la unidad familiar  deben ser inferiores a 3 veces el IPREM, que en el año 2015 es de 7.455,14 euros/año, y su triple:  22.365,42 €.    Esta es la regla general, pero ese límite puede ser más amplio, cuando una de las personas de la unidad familiar sufra algún tipo de discapacidad, incapacidad laboral o dependencia.

3.   Alteración de las condiciones económicas o circunstancias de especial vulnerabilidad.     Estas situaciones se deben haber producido en los últimos cuatro años.   Alteración de las condiciones económicas, supone que la relación ingresos – carga hipotecaria se haya modificado, aumentando la carga hipotecaria en un 1,5.

En cuanto a las situaciones de vulnerabilidad, serían las siguientes:

1.º La familia numerosa, al menos 3 hijos.

2.º  Un único padre, con dos hijos a cargo.

3.º La unidad familiar (monoparental o no, familia numerosa o no) de la que forme parte un menor de tres años.    Son unos límites, que dejan fuera situaciones dolorosas.   ¿Acaso será diferente cuando el niño tenga 4 años?

4.º La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente, de forma acreditada, para realizar una actividad laboral.

5.º El deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar según lo previsto en la letra a) de este número.

4.   Relación de la cuota hipotecaria – ingresos netos.   La cuota hipotecaria debe ser superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Dicho porcentaje puede descender en casos de incapacidad laboral, discapacidad, dependencia o enfermedad.

5.   Valor de la vivienda objeto de la hipoteca.

Estas normas quieren aplicarse a viviendas que no sean de lujo o suntuosas.
Para ello, habrá que conocer en primer lugar, el precio que se pagó por la vivienda.   Miren en la escritura.
En segundo lugar, el precio de la vivienda según el Índice de Precios de la Vivienda elaborado por el Ministerio de Fomento y el año de adquisición.  Multipliquen los metros cuadrados por los precios señalados.
El precio de la vivienda en escritura, no debe superar en un 20% el valor de la vivienda.  Este cálculo se realiza según los datos del Ministerio de Fomento, ni superar el precio de 300.000 euros.  Si es para la dación en pago, el precio de la vivienda no puede superar el precio según los datos del Ministerio, ni de 250.000 €.

    Si cumple estos requisitos, se considerará que está incluido en el “umbral de exclusión”.  En este caso y si  no se ha iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria, o estando en este no se ha producido aún el anuncio de la subasta,  podrá pedir la reestructuración de la deuda (ampliación del plazo de pago, carencia en la amortización del capital, reducción del tipo de interés o reunificación de deudas).  Los intereses moratorios serán más bajos.

    En el caso de que pretenda llegar  a la dación en pago  o a la quita de la deuda, deberá cumplir otros requisitos adicionales:

Con carácter general:

  • a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes para afrontar la deuda.
  • b) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor o deudores y concedido para la adquisición de la misma.
  • c) Que se trate de un crédito o préstamo sin otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
  • d) En el caso de que existan codeudores (avalistas, por ejemplo) que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

– Para tener derecho a una quita (reducción de la deuda)

Que el plan de reestructuración previsto  resulte inviable dada su situación económico financiera, se entiende por plan de reestructuración inviable aquel que establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 60 por cien de los ingresos de todos los miembros de la unidad familiar.

– Para tener derecho a la dación en pago.

No deben de haber sido suficientes las dos opciones anteriores.

B.   Suspensión de los deshaucios.   hasta 2017.   serían casi los mismos requisitos, pero es más extensa la consideración de los supuestos de especial vunerabilidad, pues se añaden los siguientes supuestos:

– Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.

– Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género y la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domicilio habitual.

No existe limitación en cuanto al valor del inmueble.

Ejemplo de cálculo del embargo de salarios. Deudas hipotecarias y no hipotecarias


El embargo de salarios lo puede solicitar la Administración Tributaria o la Administración Judicial.   En ambos casos,  la regulación que debemos utilizar es la Ley de Enjuicimiento Civil, cuyo artículo reproduzco al final de la página.

Debemos tener en cuenta también el salario mínimo interprofesional del año en curso.   Para el 2015, la cuantía mensual es de 648, 60 €.

En una primera aproximación, para calcular el embargo, habría que dividir el salario neto por mes, entre el salario mínimo interprofesional y ver cuántos tramos nos resultan.   Cada tramo tendrá una cantidad embargable.   Por ejemplo, Si nos queda 2, el primer tramo es inembargable, del 2º tramo el 30% y del tercer tramo, el 50%.

1.  Persona embargada por deudas que NO son derivadas de la EJECUCIÓN HIPOTECARIA de su vivienda habitual:

Aquí abajo ponemos una tabla de una persona con un salario alto de 3891,60 €, para que veaís todos los tramos.

tramo % embargable total embargado total cobrado
tramo 1 hasta 648,60 € 648,60 € inembargable 0 648,60 €
tramo 2 hasta 1.297,20 € 648,60 € 30% 194,58 € 454,02 €
tramo 3 hasta 1.945,80 € 648,60 € 50% 324,30 € 324,30 €
tramo 4 hasta 2.594,40 € 648,60 € 60% 389,16 € 259,44 €
tramo 5 hasta 3.243,00 € 648,60 € 75% 486,45 € 162,15 €
tramo 6 cuantía superior cuantía superior 648,60 € 90% 583,74 € 64,86 €
total 1.978,23 € 1.913,37 €

Ahora una persona con un salario de 1600 €

dividendo cociente
salario 1.600,00 € 648,6 2,47 €
tramo % embargable total embargado total cobrado
tramo 1 hasta 648,60 € 648,60 € inembargable 0 648,60 €
tramo 2 hasta 1.297,20 € 648,60 € 30% 194,58 € 454,02 €
tramo 3 hasta 1.945,80 € 302,80 € 50% 151,40 € 151,40 €
tramo 4 hasta 2.594,40 € 60% 0,00 € 0,00 €
tramo 5 hasta 3.243,00 € 75% 0,00 € 0,00 €
tramo 6 cuantía superior cuantía superior 90% 0,00 € 0,00 €
total 345,98 € 1.254,02 € 1.600,00 €

Este ejemplo sobre alguien que cobre 1000 €

dividendo cociente
salario 1.000,00 € 648,6 1,54 €
tramo % embargable total embargado total cobrado
tramo 1 hasta 648,60 € 648,60 € inembargable 0 648,60 €
tramo 2 hasta 1.297,20 € 351,40 € 30% 105,42 € 245,98 €
tramo 3 hasta 1.945,80 € 50% 0,00 € 0,00 €
tramo 4 hasta 2.594,40 € 60% 0,00 € 0,00 €
tramo 5 hasta 3.243,00 € 75% 0,00 € 0,00 €
tramo 6 cuantía superior cuantía superior 90% 0,00 € 0,00 €
total 105,42 € 894,58 € 1.000,00 €

A tener en cuenta:

– Si hay más salarios, se juntan todos, y se realiza el cálculo sobre el total.

– También se incluyen los salarios del cónyuge cuando no tiene separación de bienes.

– Si tiene cargas financieras, los porcentajes se pueden reducir entre un 10% y un 15%.

1.  Persona embargada por deudas que derivan de la EJECUCIÓN HIPOTECARIA de su vivienda habitual:

Aquí ponemos un ejemplo igual al primer caso.  3891,60 €.   La cuantía inembargable se eleva un 50%.   La cantidad embargada será inferior.

embargados por ejecución hipotecaria.   Sin cargas familiares
salario 3.891,60 € 972,9 4
tramo % embargable total embargado total cobrado
tramo 1 hasta 972,90 € 972,90 € inembargable 0 972,90 €
tramo 2 hasta 1.945,80 € 972,90 € 30% 291,87 € 681,03 €
tramo 3 hasta 2.918,70 € 972,90 € 50% 486,45 € 486,45 €
tramo 4 hasta 3.891,60 € 972,90 € 60% 583,74 € 389,16 €
tramo 5 hasta 75% 0,00 € 0,00 €
tramo 6 cuantía superior cuantía superior 90% 0,00 € 0,00 €
total 3.891,60 € 1.362,06 € 2.529,54 € 3.891,60 €

Más visible, si el embargado es mileurista:

embargados por ejecución hipotecaria.   Sin cargas familiares
salario 1.000,00 € 972,9 1,0278549
tramo % embargable total embargado total cobrado
tramo 1 hasta 972,90 € 972,90 € inembargable 0 972,90 €
tramo 2 hasta 1.945,80 € 27,10 € 30% 8,13 € 18,97 €
tramo 3 hasta 2.918,70 € 50% 0,00 € 0,00 €
tramo 4 hasta 3.891,60 € 60% 0,00 € 0,00 €
tramo 5 hasta 75% 0,00 € 0,00 €
tramo 6 cuantía superior cuantía superior 90% 0,00 € 0,00 €
total 8,13 € 991,87 € 1.000,00 €

Veamos el ejemplo del mileurista, con un familiar sin sueldo:

Se quedaría con el salario íntegro

embargados por ejecución hipotecaria.   Sin cargas familiares
salario 1.000,00 € 1167,48 0,8565457
tramo % embargable total embargado total cobrado
tramo 1 hasta 1.167,48 € 1.167,48 € inembargable 0 1.000,00 €
tramo 2 hasta 2.334,96 € 30% 0,00 € 0,00 €
tramo 3 hasta 3.502,44 € 50% 0,00 € 0,00 €
tramo 4 hasta 4.669,92 € 60% 0,00 € 0,00 €
tramo 5 hasta 75% 0,00 € 0,00 €
tramo 6 cuantía superior cuantía superior 90% 0,00 € 0,00 €
total 0,00 € 1.000,00 €

Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación

Artículo 82. Embargo de sueldos, salarios y pensiones.

  1. El embargo de sueldos, salarios y pensiones se efectuará teniendo en cuenta lo establecido en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

La diligencia de embargo se presentará al pagador. Este quedará obligado a retener las cantidades procedentes en cada caso sobre las sucesivas cuantías satisfechas como sueldo, salario o pensión y a ingresar en el Tesoro el importe detraído hasta el límite de la cantidad adeudada.

 

Ley de Enjuiciamiento Civil.

Artículo 607 Embargo de sueldos y pensiones

  1. Es inembargable el salario, sueldo, pensión, retribución o su equivalente, que no exceda de la cuantía señalada para el salario mínimo interprofesional.
  2. Los salarios, sueldos, jornales, retribuciones o pensiones que sean superiores al salario mínimo interprofesional se embargarán conforme a esta escala:
  • 1.º Para la primera cuantía adicional hasta la que suponga el importe del doble del salario mínimo interprofesional, el 30 por 100.
  • 2.º Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un tercer salario mínimo interprofesional, el 50 por 100.
  • 3.º Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un cuarto salario mínimo interprofesional, el 60 por 100.
  • 4.º Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un quinto salario mínimo interprofesional, el 75 por 100.
  • 5.º Para cualquier cantidad que exceda de la anterior cuantía, el 90 por 100.
  1. Si el ejecutado es beneficiario de más de una percepción, se acumularán todas ellas para deducir una sola vez la parte inembargable. Igualmente serán acumulables los salarios, sueldos y pensiones, retribuciones o equivalentes de los cónyuges cuando el régimen económico que les rija no sea el de separación de bienes y rentas de toda clase, circunstancia que habrán de acreditar al Secretario judicial.
  2. En atención a las cargas familiares del ejecutado, el Secretario judicial podrá aplicar una rebaja de entre un 10 a un 15 por ciento en los porcentajes establecidos en los números 1.º, 2..º, 3.º y 4.º del apartado 2 del presente artículo.
  3. Si los salarios, sueldos, pensiones o retribuciones estuvieron gravados con descuentos permanentes o transitorios de carácter público, en razón de la legislación fiscal, tributaria o de Seguridad Social, la cantidad líquida que percibiera el ejecutado, deducidos éstos, será la que sirva de tipo para regular el embargo.
  4. Los anteriores apartados de este artículo serán de aplicación a los ingresos procedentes de actividades profesionales y mercantiles autónomas.

Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa

Artículo 1 Inembargabilidad de ingresos mínimos familiares

En el caso de que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado, en la ejecución forzosa posterior basada en la misma deuda, la cantidad inembargable establecida en el artículo 607.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se incrementará en un 50 por ciento y además en otro 30 por ciento del salario mínimo interprofesional por cada miembro del núcleo familiar que no disponga de ingresos propios regulares, salario o pensión superiores al salario mínimo interprofesional. A estos efectos, se entiende por núcleo familiar, el cónyuge o pareja de hecho, los ascendientes y descendientes de primer grado que convivan con el ejecutado.

Los salarios, sueldos, jornales, retribuciones o pensiones que sean superiores al salario mínimo interprofesional y, en su caso, a las cuantías que resulten de aplicar la regla para la protección del núcleo familiar prevista en el apartado anterior, se embargarán conforme a la escala prevista en el artículo 607.2 de la misma ley.

Sobrante de la subasta en ejecución hipotecaria. ¿Quién se queda con la diferencia entre deuda y valor de adjudicación?


La respuesta parte del artículo 692 de la LEC

Artículo 692 Pago del crédito hipotecario y aplicación del sobrante

1. El precio del remate se destinará, sin dilación, a pagar al actor el principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas, sin que lo entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria; el exceso, si lo hubiere, se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado. Satisfechos, en su caso, los acreedores posteriores, se entregará el remanente al propietario del bien hipotecado.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, cuando el propietario del bien hipotecado fuera el propio deudor, el precio del remate, en la cuantía que exceda del límite de la cobertura hipotecaria, se destinará al pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante por el crédito que sea objeto de la ejecución, una vez satisfechos, en su caso, los créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca y siempre que el deudor no se encuentre en situación de suspensión de pagos, concurso o quiebra.
2. Quien se considere con derecho al remanente que pudiera quedar tras el pago a los acreedores posteriores podrá promover el incidente previsto en el apartado 2 del artículo 672.

Lo dispuesto en este apartado y en el anterior se entiende sin perjuicio del destino que deba darse al remanente cuando se hubiera ordenado su retención en alguna otra ejecución singular o en cualquier proceso concursal.
3. En el mandamiento que se expida para la cancelación de la hipoteca que garantizaba el crédito del ejecutante y, en su caso, de las inscripciones y anotaciones posteriores, se expresará, además de lo dispuesto en el artículo 674, que se hicieron las notificaciones a que se refiere el artículo 689.

Suspensión de lanzamiento en ejecución hipotecaria. Participación de abogado y procurador


El Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, modificó  la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, ampliando otros dos años más la suspensión de lanzamiento en los casos previstos.

Se plantea la cuestión, de si es preciso actuar asistido por abogado y representado por  procurador para la presentación de escrito, pues los modelos que presentan asociaciones de defensa de las personas afecctadas hacen referencia a la no necesidad.

La LEC no da una respuesta clara.    Parece establecer que no sería necesaria la asistencia letrada, pero sí la representación de procurador.

Así dice, el art.  31.  2.º, que no es necesaria la asistencia letrada paraLos escritos que tengan por objeto personarse en juicio, solicitar medidas urgentes con anterioridad al juicio o pedir la suspensión urgente de vistas o actuaciones. Cuando la suspensión de vistas o actuaciones que se pretenda se funde en causas que se refieran especialmente al abogado también deberá éste firmar el escrito, si fuera posible.”

En cuanto a la necesariedad de procurador, lo regula el artículo 23:

Artículo 23 Intervención de procurador

1. La comparecencia en juicio será por medio de procurador, que habrá de ser Licenciado en Derecho, Graduado en Derecho u otro título universitario de Grado equivalente, habilitado para ejercer su profesión en el tribunal que conozca del juicio.

  • 1.º En los juicios verbales cuya determinación se haya efectuado por razón de la cuantía y ésta no exceda de 2.000 euros, y para la petición inicial de los procedimientos monitorios, conforme a lo previsto en esta Ley.
  • 2.º En los juicios universales, cuando se limite la comparecencia a la presentación de títulos de crédito o derechos, o para concurrir a Juntas.
  • 3.º En los incidentes relativos a impugnación de resoluciones en materia de asistencia jurídica gratuita y cuando se soliciten medidas urgentes con anterioridad al juicio.

A diciembre de 2015, la mayoría de los juzgados admiten la presentación por el particular, y la minoría lo deniegan.