Facilidades al alquiler social para personas afectadas por una ejecución hipotecaria.


En la normativa actual , el alquiler social, es una de las medidas de protección para los deudores hipotecarios que pierden su vivienda. Estas  facilidades para el alquiler, social, se concretan en dos ayudas:

1. Ayudas económicas al alquiler.

En primer lugar, se ha reconocido el derecho a obtener ayudas al alquiler. El Real Decreto-ley 6/2012 de 9 de marzo, otorga, en su artículo 13, a las personas que han sufrido el lanzamiento de su vivienda habitual como consecuencia de una ejecución hipotecaria, la posibilidad de acceder a las ayudas a los inquilinos, que prevé el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012.

El plazo para solicitarlo es de seis meses desde que se produjo el lanzamiento.

También pueden ser beneficiarios quienes han dado su vivienda en pago, y cumplan con los requisitos que establece el artículo 14.
2. Derecho de alquiler de la casa sobre la que recae la hipoteca y que es vivienda habitual.

En el apartado cuarto del anexo del Real Decreto-ley 6/2012 de 9 de marzo se recoge el derecho al deudor hipotecario, cuyo lanzamiento haya sido suspendido de conformidad con la Ley 1/2013, a obtener el alquiler de la vivienda de la que ha sido desahuciado.

Este derecho tiene unas limitaciones:

– El precio de alquiler de la vivienda será por una renta anual máxima del 3 por cien de su valor al tiempo de la aprobación del remate.
– Para conseguir este derecho, el ejecutado, deberá aportar una valoración certificada por un tasador, en el plazo de seis meses desde la suspensión del lanzamiento, o de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 5/2017, si ya tenía ese derecho.
– El arrendamiento tendrá duración anual, prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta completar el plazo de cinco años. Por mutuo acuerdo entre el ejecutado y el adjudicatario podrá prorrogarse anualmente durante cinco años adicionales.

Recordemos que para tener derecho a la suspensión de la ejecución hipotecaria debemos examinar el artículo 1 de la Ley 1/2013, que establece los límites y los requisitos.

Esta suspensión del lanzamiento, actualmente duraría hasta 15 de mayo de 2020. Tienen derecho a la suspensión, quienes estén en situación de especial vulnerabilidad.

Están obligados a admitirlo, las entidades financieras que se hayan adherido al código de buenas prácticas.

Hasta el fin de plazo, hasta el año 2020, puede solicitar también el alquiler social, por lo que es conveniente solicitarlo con antelación.
Los supuestos de especial vulnerabilidad a los que se refiere el apartado anterior son:

a) Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
b) Unidad familiar monoparental con hijos a cargo.
c) Unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.
d) Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.
e) Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo.
f) Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
g) Unidad familiar en la que exista una víctima de violencia de género.
h) El deudor mayor de 60 años.

Además deben darse unas situaciones económicas, que resumidas son:

– Relación concreta entre ingresos e IPREM
– Que, en los cuatro años anteriores, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.
– c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
– d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

Necesidad de adoptar un acuerdo de la comunidad de propietarios para acudir a los tribunales como demandado.


Legitimación pasiva “ad causam” de las Comunidades de Propietarios.  Necesidad de acuerdo para litigar como demandado.

Las Comunidades de Propietarios pueden acudir a los tribunales como demandantes y como demandados.

El Tribunal Supremo, desde el 2011 ha establecido la jurisprudencia de que es preciso un acuerdo de la Comunidad de Propietarios para poder ejercer acciones judiciales frente a un vecino.

Sin embargo, también podemos plantearnos si es preciso un acuerdo en el caso de que la Comunidad de Propietarios es la demandada y tiene que acudir como tal al proceso.

Mi  criterio, sin ser un criterio rotundo y que se extienda a todos los supuestos, sería que sí es preciso obtener un acuerdo favorable de la Comunidad de Propietarios para acudir a los tribunales, y nombrar abogado y procurador.  Sin embargo, existe juridsprudencia en sentido contrario.

En apoyo de este criterio, podemos apoyarnos, en primer lugar  los términos de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo en los casos en que la Comunidad debe actuar como Demandante.   En este sentido, la STS 6992/2011 de 10 de octubre, establece que:

TERCERO.- Legitimación activa del presidente para instar acciones judiciales en defensa de la  Comunidad de propietarios. Se precisa de acuerdo adoptado válidamente en Junta de Propietarios.

 A)La doctrina jurisprudencial pese a no desconocer que el presidente de la  comunidad de  propietarios asume la representación orgánica de la  comunidad declara que la actuación del presidente en defensa de aquella ha de autorizarse a través de un acuerdo adoptado válidamente en el ámbito de las competencias de la comunidad, ya que de conformidad con el artículo 13.5 de la LPH es a la Junta de Propietarios a la que corresponde «conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la Comunidad acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio de la comunidad. Asimismo la jurisprudencia es clara cuando exige que el acuerdo para actuar en juicio en defensa de los intereses de la  Comunidad es requisito indispensable atribuido a la Junta de  Propietarios (SSTS 11 de diciembre de 2000 [RC 3429/1995 ], 6 de marzo de 2000 [RC 1726/1995 ], 23 de diciembre de 2005 [RC 1844/1999]).

 B) Por lo expuesto, se declara como doctrina jurisprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta.

     Argumentación que es también transmisible a los casos en que la Comunidad sea la Demandada.

Esta argumentación del Tribunal Supremo, también se puede encontrar STS 2143/2012 DE 27 de marzo “La representación de la Comunidad en juicio y fuera de él del Presidente no tiene un contenido “en blanco”, de tal forma que esa representación sirva para legitimarle en cualquiera de sus actuaciones. Es la Junta de Propietarios la que acuerda lo conveniente a sus intereses y el Presidente ejecuta; su voluntad no suple, corrige o anula la de la Junta» (STS de 20 de octubre de 2004 [RC n.º 2655/1998]”

En el mismo sentido, y  entre otras, la STS 858/2014 de 19 de febrero:

 Aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la Comunidad de  propietarios en los supuestos concretos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca (artículo 7.2 LPH) y de reclamación de cuotas impagadas ( artículo 21LPH), no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la  comunidad. ( STS 10/10/11 , 27/03/12)”

 En segundo lugar, he podido localizar una sentencia que recoge también estos argumentos, aunque al final no lo aplica en la sentencia al caso.   Es la SAP BI 1876/2013 de 24 de junio:

Por ello y siendo doctrina jurisprudencial declarada como tal en sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2.011 que es necesaria la existencia de un previo acuerdo de la Junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la Comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta, en aplicación de la doctrina expuesta en anteriores sentencias de 11 de diciembre de 2.000, 6 de marzo de 2.000 y 23 de diciembre de 2.005 , hay que convenir con la parte actora apelante que debe  apreciarse la falta de  legitimación pasiva de la Comunidad de propietarios demandada para contestar a la demanda, pues aunque ciertamente la referida sentencia de 10 de octubre de 2.011 , que sentó y declaró doctrina jurisprudencial al respecto, se refiere a un supuesto de falta de legitimación activa del Presidente de una Comunidad para formular demanda en defensa de la Comunidad de propietarios, mientras que aquí la legitimación se examina en relación con la contestación, no es menos cierto que en dicha sentencia se declara como doctrina jurisprudencial “la necesidad de un previo acuerdo de la Junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la Comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta” y defender a la Comunidad , engloba lógicamente contestar a la demanda, pues esta actuación es genuinamente defensiva de los intereses de la Comunidad, por lo cual resulta de todo punto razonable contar con un previo acuerdo comunitario que respalde tal actuación, especialmente si se tiene en cuenta que para contestar a la demanda hay que precisar previamente los términos de tal defensa y designar profesionales – abogado y procurador- para llevar a cabo tal cometido, actuaciones éstas que por su trascendencia exceden de las genéricamente atribuidas al Presidente de la Comunidad en el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal , definidas como “ostentar la representación de la Comunidad en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten”, no resultando argumento aceptable el expuesto por la representación de la Comunidad demandada relativa a los plazos escasos para contestar y a la obligatoriedad de defender los acuerdos tomados por la Junta, porque en primer lugar, contestar a la demanda implica una actuación positiva y que necesariamente acarrea la necesidad de designación de profesionales al efecto para ejercitar tal defensa y que no había sido contemplada al tomarse el acuerdo impugnado, lo cual tiene una indudable carga económica y en segundo lugar, ante la eventualidad de tener que contestar a la demanda, se abre un abanico de posibilidades, tales como no contestar y constituirse en rebeldía , allanarse o contestar a la demanda, etc. que ciertamente exceden de lo previsto en el artículo 13.3 de la LPH , todo lo cual conduce a estimar fundadamente que como preconizaba la parte actora en el supuesto que se analiza el Presidente de la Comunidad carecía de legitimación para actuar en representación de la Comunidad.”

Quizá podríamos establecer la excepción de reclamaciones de escasa cuantía o  donde haya acuerdos previos que legitimen inequívocamente la voluntad de la comunidad.  Sin embargo, no es un tema resuelto expresamente por la jurisprudencia y conviene tener cautela cuando  la Comunidad de Propietarios acuda a los tribunales como demandada.

La Jurisprudencia para ir en otra dirección.   La SAP Barcelona de 25 de enero de 2012, se apoya en el poder de representación del Presidente, en juicio y fuera de él, y considera que en el caso enjuiciado no era preciso acuerdo, ya que se trataba de una deuda reclamada, a la que ya se había opuesto la Comunidad previamente.  De otro lado, se tomaba en cuenta los plazos cortos.  La falta de información a la Comunidad podía haberse suplido con una convocatoria por parte del resto de propietarios.

La SAP Madrid de fecha 16 de octubre de 2009, se apoya también en la facultad de representación y en los plazos perentorios y excusa la falta de acuerdo, cuando no haya oposión expresa de los propietarios y sin perjuicio de dar cuenta a la Junta de la operación realizada.

Requisitos para acceder a los beneficios del código de buenas prácticas con la banca


Las  medidas, para acceder a los beneficios del código de buenas prácticas,  más atractivas que se han regulado en favor de los deudores hipotecarios las podemos dividir en dos:

A. – Código de buenas prácticas con reestructuración de la deuda, quita y dación en pago.

B.  – Suspensión de lanzamiento de los deudores hipotecarios.

   Inicialmente escrito parecen medidas satisfactorias.   Sin embargo, una vez analizadas, y contrastadas con la realidad diaria, se muestran muy insuficientes, porque tienen un alcance limitado, o muy limitado, como he podido observar en Almansa.

A.   El código de buenas prácticas ha sido adoptado por un importante número de entidades financieras españolas.   Sin embargo, su aplicación no es sencilla y está lejos de ser de aplicación general.   Las normas que lo han regulado, han sido las siguientes: Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y  el Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social.   Estas normas han establecido unos límites para su aplicación, que no lo convierte en unas medidas de extensión general, ni una panacea para las situaciones que se han generado en los últimos años.

Vamos a analizar los requisitos, que cualquier persona, y en concreto en una localidad pequeña, como puede ser Almansa, debe cumplir para poder beneficiarse de este código:

1.   Préstamo + hipoteca sobre vivienda habitual.   Ser deudor de un crédito o préstamo que se garantice con una hipoteca sobre la vivienda habitual.

2.   Ingresos.    Los ingresos de la unidad familiar  deben ser inferiores a 3 veces el IPREM, que en el año 2015 es de 7.455,14 euros/año, y su triple:  22.365,42 €.    Esta es la regla general, pero ese límite puede ser más amplio, cuando una de las personas de la unidad familiar sufra algún tipo de discapacidad, incapacidad laboral o dependencia.

3.   Alteración de las condiciones económicas o circunstancias de especial vulnerabilidad.     Estas situaciones se deben haber producido en los últimos cuatro años.   Alteración de las condiciones económicas, supone que la relación ingresos – carga hipotecaria se haya modificado, aumentando la carga hipotecaria en un 1,5.

En cuanto a las situaciones de vulnerabilidad, serían las siguientes:

1.º La familia numerosa, al menos 3 hijos.

2.º  Un único padre, con dos hijos a cargo.

3.º La unidad familiar (monoparental o no, familia numerosa o no) de la que forme parte un menor de tres años.    Son unos límites, que dejan fuera situaciones dolorosas.   ¿Acaso será diferente cuando el niño tenga 4 años?

4.º La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente, de forma acreditada, para realizar una actividad laboral.

5.º El deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar según lo previsto en la letra a) de este número.

4.   Relación de la cuota hipotecaria – ingresos netos.   La cuota hipotecaria debe ser superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Dicho porcentaje puede descender en casos de incapacidad laboral, discapacidad, dependencia o enfermedad.

5.   Valor de la vivienda objeto de la hipoteca.

Estas normas quieren aplicarse a viviendas que no sean de lujo o suntuosas.
Para ello, habrá que conocer en primer lugar, el precio que se pagó por la vivienda.   Miren en la escritura.
En segundo lugar, el precio de la vivienda según el Índice de Precios de la Vivienda elaborado por el Ministerio de Fomento y el año de adquisición.  Multipliquen los metros cuadrados por los precios señalados.
El precio de la vivienda en escritura, no debe superar en un 20% el valor de la vivienda.  Este cálculo se realiza según los datos del Ministerio de Fomento, ni superar el precio de 300.000 euros.  Si es para la dación en pago, el precio de la vivienda no puede superar el precio según los datos del Ministerio, ni de 250.000 €.

    Si cumple estos requisitos, se considerará que está incluido en el “umbral de exclusión”.  En este caso y si  no se ha iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria, o estando en este no se ha producido aún el anuncio de la subasta,  podrá pedir la reestructuración de la deuda (ampliación del plazo de pago, carencia en la amortización del capital, reducción del tipo de interés o reunificación de deudas).  Los intereses moratorios serán más bajos.

    En el caso de que pretenda llegar  a la dación en pago  o a la quita de la deuda, deberá cumplir otros requisitos adicionales:

Con carácter general:

  • a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes para afrontar la deuda.
  • b) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor o deudores y concedido para la adquisición de la misma.
  • c) Que se trate de un crédito o préstamo sin otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
  • d) En el caso de que existan codeudores (avalistas, por ejemplo) que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

– Para tener derecho a una quita (reducción de la deuda)

Que el plan de reestructuración previsto  resulte inviable dada su situación económico financiera, se entiende por plan de reestructuración inviable aquel que establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 60 por cien de los ingresos de todos los miembros de la unidad familiar.

– Para tener derecho a la dación en pago.

No deben de haber sido suficientes las dos opciones anteriores.

B.   Suspensión de los deshaucios.   hasta 2017.   serían casi los mismos requisitos, pero es más extensa la consideración de los supuestos de especial vunerabilidad, pues se añaden los siguientes supuestos:

– Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.

– Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género y la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domicilio habitual.

No existe limitación en cuanto al valor del inmueble.

Resoluciones de los tribunales: Sentencias, autos y providencias. Diligencias y decretos. Recursos frente a los mismos


En la vida diaria judicial, nos encontramos con resoluciones que adoptan diferentes nombres:   providencias, autos y sentencias, y son dictadas por jueces y tribunales, y los decretos y diligencias de ordenación, que resuelven los secretarios judiciales.

Si queremos conocer las diferencias entre unos términos y otros, tenemos que acudir al artículo 206 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y al artículo 245 de la LOPJ.   A lo largo del procedimiento, se dictan una serie de resoluciones.   La más importante, la que pondrá fin al procedimiento y resolverá el objeto del procedimiento, será la sentencia.   Para llegar a ella, habrá otras resoluciones, las meramente procesales, serán las providencias, y un escalón más arriba, para las decisiones de mayor trascendencia estarán los autos.

Las providencias se refieren a cuestiones procesales, que requieren decisión judicial, que no se deciden expresamente por auto.   Ordenan el procedimiento.

Los autos, deciden una serie de cuestiones expresamente previstas en el artículo 206. 2 de la LEC:  decisiones de recursos contra providencias o decretos, admisión o inadmisión de demandas y reconvenciones, acumulación de acciones, admisión de prueba, transacciones, medidas cautelares…

Por último, las sentencias.   Ponen fin al procedimiento, una vez concluida la tramitación ordinaria.   También con ella se resuelven los recursos extraordinarios y los procedimientos para la revisión de sentencias firmes.

Los Secretarios Judiciales adoptan resoluciones, que son diligencias y decretos.   Las diligencias de ordenación ejecutan los autos, los llevan a efecto.    Los Decretos se dictan cuando se admita la demanda o se concluya en los supuestos en que tiene competencia exclusiva el Secretario.

Cada una de ellas podrá ser recurrida por una de las modalidades previstas.   El recurso de reposición se presenta frente a las diligencias y decretos no definitivos de los Secretarios, y providencias y autos no definitivos de jueces y tribunales.

El Recurso de revisión procede contra los Decretos que ponen fin al procedimiento o impiden la continuación.    Los recursos contra sentencias se regulan en los capitulos III y ss del título IV de la lec.

Ejemplo de cálculo del embargo de salarios. Deudas hipotecarias y no hipotecarias


El embargo de salarios lo puede solicitar la Administración Tributaria o la Administración Judicial.   En ambos casos,  la regulación que debemos utilizar es la Ley de Enjuicimiento Civil, cuyo artículo reproduzco al final de la página.

Debemos tener en cuenta también el salario mínimo interprofesional del año en curso.   Para el 2015, la cuantía mensual es de 648, 60 €.

En una primera aproximación, para calcular el embargo, habría que dividir el salario neto por mes, entre el salario mínimo interprofesional y ver cuántos tramos nos resultan.   Cada tramo tendrá una cantidad embargable.   Por ejemplo, Si nos queda 2, el primer tramo es inembargable, del 2º tramo el 30% y del tercer tramo, el 50%.

1.  Persona embargada por deudas que NO son derivadas de la EJECUCIÓN HIPOTECARIA de su vivienda habitual:

Aquí abajo ponemos una tabla de una persona con un salario alto de 3891,60 €, para que veaís todos los tramos.

tramo % embargable total embargado total cobrado
tramo 1 hasta 648,60 € 648,60 € inembargable 0 648,60 €
tramo 2 hasta 1.297,20 € 648,60 € 30% 194,58 € 454,02 €
tramo 3 hasta 1.945,80 € 648,60 € 50% 324,30 € 324,30 €
tramo 4 hasta 2.594,40 € 648,60 € 60% 389,16 € 259,44 €
tramo 5 hasta 3.243,00 € 648,60 € 75% 486,45 € 162,15 €
tramo 6 cuantía superior cuantía superior 648,60 € 90% 583,74 € 64,86 €
total 1.978,23 € 1.913,37 €

Ahora una persona con un salario de 1600 €

dividendo cociente
salario 1.600,00 € 648,6 2,47 €
tramo % embargable total embargado total cobrado
tramo 1 hasta 648,60 € 648,60 € inembargable 0 648,60 €
tramo 2 hasta 1.297,20 € 648,60 € 30% 194,58 € 454,02 €
tramo 3 hasta 1.945,80 € 302,80 € 50% 151,40 € 151,40 €
tramo 4 hasta 2.594,40 € 60% 0,00 € 0,00 €
tramo 5 hasta 3.243,00 € 75% 0,00 € 0,00 €
tramo 6 cuantía superior cuantía superior 90% 0,00 € 0,00 €
total 345,98 € 1.254,02 € 1.600,00 €

Este ejemplo sobre alguien que cobre 1000 €

dividendo cociente
salario 1.000,00 € 648,6 1,54 €
tramo % embargable total embargado total cobrado
tramo 1 hasta 648,60 € 648,60 € inembargable 0 648,60 €
tramo 2 hasta 1.297,20 € 351,40 € 30% 105,42 € 245,98 €
tramo 3 hasta 1.945,80 € 50% 0,00 € 0,00 €
tramo 4 hasta 2.594,40 € 60% 0,00 € 0,00 €
tramo 5 hasta 3.243,00 € 75% 0,00 € 0,00 €
tramo 6 cuantía superior cuantía superior 90% 0,00 € 0,00 €
total 105,42 € 894,58 € 1.000,00 €

A tener en cuenta:

– Si hay más salarios, se juntan todos, y se realiza el cálculo sobre el total.

– También se incluyen los salarios del cónyuge cuando no tiene separación de bienes.

– Si tiene cargas financieras, los porcentajes se pueden reducir entre un 10% y un 15%.

1.  Persona embargada por deudas que derivan de la EJECUCIÓN HIPOTECARIA de su vivienda habitual:

Aquí ponemos un ejemplo igual al primer caso.  3891,60 €.   La cuantía inembargable se eleva un 50%.   La cantidad embargada será inferior.

embargados por ejecución hipotecaria.   Sin cargas familiares
salario 3.891,60 € 972,9 4
tramo % embargable total embargado total cobrado
tramo 1 hasta 972,90 € 972,90 € inembargable 0 972,90 €
tramo 2 hasta 1.945,80 € 972,90 € 30% 291,87 € 681,03 €
tramo 3 hasta 2.918,70 € 972,90 € 50% 486,45 € 486,45 €
tramo 4 hasta 3.891,60 € 972,90 € 60% 583,74 € 389,16 €
tramo 5 hasta 75% 0,00 € 0,00 €
tramo 6 cuantía superior cuantía superior 90% 0,00 € 0,00 €
total 3.891,60 € 1.362,06 € 2.529,54 € 3.891,60 €

Más visible, si el embargado es mileurista:

embargados por ejecución hipotecaria.   Sin cargas familiares
salario 1.000,00 € 972,9 1,0278549
tramo % embargable total embargado total cobrado
tramo 1 hasta 972,90 € 972,90 € inembargable 0 972,90 €
tramo 2 hasta 1.945,80 € 27,10 € 30% 8,13 € 18,97 €
tramo 3 hasta 2.918,70 € 50% 0,00 € 0,00 €
tramo 4 hasta 3.891,60 € 60% 0,00 € 0,00 €
tramo 5 hasta 75% 0,00 € 0,00 €
tramo 6 cuantía superior cuantía superior 90% 0,00 € 0,00 €
total 8,13 € 991,87 € 1.000,00 €

Veamos el ejemplo del mileurista, con un familiar sin sueldo:

Se quedaría con el salario íntegro

embargados por ejecución hipotecaria.   Sin cargas familiares
salario 1.000,00 € 1167,48 0,8565457
tramo % embargable total embargado total cobrado
tramo 1 hasta 1.167,48 € 1.167,48 € inembargable 0 1.000,00 €
tramo 2 hasta 2.334,96 € 30% 0,00 € 0,00 €
tramo 3 hasta 3.502,44 € 50% 0,00 € 0,00 €
tramo 4 hasta 4.669,92 € 60% 0,00 € 0,00 €
tramo 5 hasta 75% 0,00 € 0,00 €
tramo 6 cuantía superior cuantía superior 90% 0,00 € 0,00 €
total 0,00 € 1.000,00 €

Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación

Artículo 82. Embargo de sueldos, salarios y pensiones.

  1. El embargo de sueldos, salarios y pensiones se efectuará teniendo en cuenta lo establecido en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

La diligencia de embargo se presentará al pagador. Este quedará obligado a retener las cantidades procedentes en cada caso sobre las sucesivas cuantías satisfechas como sueldo, salario o pensión y a ingresar en el Tesoro el importe detraído hasta el límite de la cantidad adeudada.

 

Ley de Enjuiciamiento Civil.

Artículo 607 Embargo de sueldos y pensiones

  1. Es inembargable el salario, sueldo, pensión, retribución o su equivalente, que no exceda de la cuantía señalada para el salario mínimo interprofesional.
  2. Los salarios, sueldos, jornales, retribuciones o pensiones que sean superiores al salario mínimo interprofesional se embargarán conforme a esta escala:
  • 1.º Para la primera cuantía adicional hasta la que suponga el importe del doble del salario mínimo interprofesional, el 30 por 100.
  • 2.º Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un tercer salario mínimo interprofesional, el 50 por 100.
  • 3.º Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un cuarto salario mínimo interprofesional, el 60 por 100.
  • 4.º Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un quinto salario mínimo interprofesional, el 75 por 100.
  • 5.º Para cualquier cantidad que exceda de la anterior cuantía, el 90 por 100.
  1. Si el ejecutado es beneficiario de más de una percepción, se acumularán todas ellas para deducir una sola vez la parte inembargable. Igualmente serán acumulables los salarios, sueldos y pensiones, retribuciones o equivalentes de los cónyuges cuando el régimen económico que les rija no sea el de separación de bienes y rentas de toda clase, circunstancia que habrán de acreditar al Secretario judicial.
  2. En atención a las cargas familiares del ejecutado, el Secretario judicial podrá aplicar una rebaja de entre un 10 a un 15 por ciento en los porcentajes establecidos en los números 1.º, 2..º, 3.º y 4.º del apartado 2 del presente artículo.
  3. Si los salarios, sueldos, pensiones o retribuciones estuvieron gravados con descuentos permanentes o transitorios de carácter público, en razón de la legislación fiscal, tributaria o de Seguridad Social, la cantidad líquida que percibiera el ejecutado, deducidos éstos, será la que sirva de tipo para regular el embargo.
  4. Los anteriores apartados de este artículo serán de aplicación a los ingresos procedentes de actividades profesionales y mercantiles autónomas.

Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa

Artículo 1 Inembargabilidad de ingresos mínimos familiares

En el caso de que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado, en la ejecución forzosa posterior basada en la misma deuda, la cantidad inembargable establecida en el artículo 607.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se incrementará en un 50 por ciento y además en otro 30 por ciento del salario mínimo interprofesional por cada miembro del núcleo familiar que no disponga de ingresos propios regulares, salario o pensión superiores al salario mínimo interprofesional. A estos efectos, se entiende por núcleo familiar, el cónyuge o pareja de hecho, los ascendientes y descendientes de primer grado que convivan con el ejecutado.

Los salarios, sueldos, jornales, retribuciones o pensiones que sean superiores al salario mínimo interprofesional y, en su caso, a las cuantías que resulten de aplicar la regla para la protección del núcleo familiar prevista en el apartado anterior, se embargarán conforme a la escala prevista en el artículo 607.2 de la misma ley.

Sobrante de la subasta en ejecución hipotecaria. ¿Quién se queda con la diferencia entre deuda y valor de adjudicación?


La respuesta parte del artículo 692 de la LEC

Artículo 692 Pago del crédito hipotecario y aplicación del sobrante

1. El precio del remate se destinará, sin dilación, a pagar al actor el principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas, sin que lo entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria; el exceso, si lo hubiere, se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado. Satisfechos, en su caso, los acreedores posteriores, se entregará el remanente al propietario del bien hipotecado.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, cuando el propietario del bien hipotecado fuera el propio deudor, el precio del remate, en la cuantía que exceda del límite de la cobertura hipotecaria, se destinará al pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante por el crédito que sea objeto de la ejecución, una vez satisfechos, en su caso, los créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca y siempre que el deudor no se encuentre en situación de suspensión de pagos, concurso o quiebra.
2. Quien se considere con derecho al remanente que pudiera quedar tras el pago a los acreedores posteriores podrá promover el incidente previsto en el apartado 2 del artículo 672.

Lo dispuesto en este apartado y en el anterior se entiende sin perjuicio del destino que deba darse al remanente cuando se hubiera ordenado su retención en alguna otra ejecución singular o en cualquier proceso concursal.
3. En el mandamiento que se expida para la cancelación de la hipoteca que garantizaba el crédito del ejecutante y, en su caso, de las inscripciones y anotaciones posteriores, se expresará, además de lo dispuesto en el artículo 674, que se hicieron las notificaciones a que se refiere el artículo 689.

La videoconferencia en el ámbito civil. Modelo de solicitud al Juzgado.


Poco a poco la videoconferencia se ha ido instalando en la actuación de los juzgados, a la vez que la tecnología iba avanzando.

En el año 2003, se modificó la LOPJ, admitiendo expresamente la videoconferencia.   La norma dice:

229. 3.Estas actuaciones podrán realizarse a través de videoconferencia u otro sistema similar que permita la comunicación bidireccional y simultánea de la imagen y el sonido y la interacción visual, auditiva y verbal entre dos personas o grupos de personas geográficamente distantes, asegurando en todo caso la posibilidad de contradicción de las partes y la salvaguarda del derecho de defensa, cuando así lo acuerde el juez o tribunal.

En estos casos, el secretario judicial del juzgado o tribunal que haya acordado la medida acreditará desde la propia sede judicial la identidad de las personas que intervengan a través de la videoconferencia mediante la previa remisión o la exhibición directa de documentación, por conocimiento personal o por cualquier otro medio procesal idóneo.”

Aquí dejamos un modelo que se puede utilizar.   Si lo quiere utilizar un particular que sea testigo, debería quitar las referencias al procurador.

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº .

 

PROCEDIMIENTO

D XXXX , procurador de los Tribunales, Colegiado nº del Ilustre Colegio de Procuradores de  en representación de XXXXX, en procedimiento de …….., ante el juzgado comparezco y como mejor proceda en derecho, DIGO:

Mediante diligencia de ordenación de fecha ……………, se me citó a la vista el día XXXXXX.   Actualmente mi lugar de residencia es ….., provincia de ……., que dista 931 kilómetros de ……., siendo muy complicado desplazarme hasta ……, ya que me obligaría a perder como mínimo dos días de trabajo, desplazar a mis hijos y un coste económico importante.   Ambas situaciones, hoy no las puedo permitir.

Es por esta razón que se interesa que se libren los correspondientes exhortos para que mediante el auxilio judicial y disponiendo lo necesario para su práctica, la declaración de la tutora se realice por videoconferencia desde los juzgados del Ferrol.

Con el apoyo de los  artículos 229.3 de la LOPJ, y 299.2 y 3, y 382 de la LEC

Por todo ello,

SUPLICO AL JUZGADO, que tenga por presentado este escrito, se sirva admitirlo y en virtud de su contenido acuerde librar los pertinentes exhortos al objeto de practicar la vista mediante videoconferencia.

Es justicia que solicita en …., a ……

XXXX.Colegiado NÚM. …. del Ilustre Colegio de Abogados de ….
D XXXXX Colegiado nº del Ilustre Colegio de Procuradores de …..

Suspensión de lanzamiento en ejecución hipotecaria. Participación de abogado y procurador


El Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, modificó  la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, ampliando otros dos años más la suspensión de lanzamiento en los casos previstos.

Se plantea la cuestión, de si es preciso actuar asistido por abogado y representado por  procurador para la presentación de escrito, pues los modelos que presentan asociaciones de defensa de las personas afecctadas hacen referencia a la no necesidad.

La LEC no da una respuesta clara.    Parece establecer que no sería necesaria la asistencia letrada, pero sí la representación de procurador.

Así dice, el art.  31.  2.º, que no es necesaria la asistencia letrada paraLos escritos que tengan por objeto personarse en juicio, solicitar medidas urgentes con anterioridad al juicio o pedir la suspensión urgente de vistas o actuaciones. Cuando la suspensión de vistas o actuaciones que se pretenda se funde en causas que se refieran especialmente al abogado también deberá éste firmar el escrito, si fuera posible.”

En cuanto a la necesariedad de procurador, lo regula el artículo 23:

Artículo 23 Intervención de procurador

1. La comparecencia en juicio será por medio de procurador, que habrá de ser Licenciado en Derecho, Graduado en Derecho u otro título universitario de Grado equivalente, habilitado para ejercer su profesión en el tribunal que conozca del juicio.

  • 1.º En los juicios verbales cuya determinación se haya efectuado por razón de la cuantía y ésta no exceda de 2.000 euros, y para la petición inicial de los procedimientos monitorios, conforme a lo previsto en esta Ley.
  • 2.º En los juicios universales, cuando se limite la comparecencia a la presentación de títulos de crédito o derechos, o para concurrir a Juntas.
  • 3.º En los incidentes relativos a impugnación de resoluciones en materia de asistencia jurídica gratuita y cuando se soliciten medidas urgentes con anterioridad al juicio.

A diciembre de 2015, la mayoría de los juzgados admiten la presentación por el particular, y la minoría lo deniegan.

Rendición final de cuentas por el tutor o curador cuando cesa en el cargo


La Ley 15/2015 de 2 de julio de la Jurisdicción Voluntaria, regula la rendición final de cuentas por extinción de la tutela o curatela, en el artículo 51.4, y extiende la regulación de la rendición de cuentas anual a este supuesto.

La rendición de cuentas se realiza en el plazo de tres meses desde la finalización del ejercicio del cargo.   Este plazo se puede ampliar, si existe una justa causa.

El precepto se centra en la rendición final de cuentas, sin aclarar la procedencia de un nuevo informe sobre la situación personal del tutelado.

Contenido.   Deberá contener, los datos generales de las justificaciones anuales:  datos del tutelado, del tutor o curador, bienes muebles e inmuebles, ingresos, deudas, cuentas bancarias, acompañar los saldos bancarios desde la última presentación de cuentas anual, y concretar las deudas recíprocas que puedan existir entre tutor / curador y tuelado.   Este último aspecto va a ser especialmente importante, junto con las deudas y derechos finales existentes al finalizar el  ejercicio de la tutela y cualquier otro aspecto pendiente desde un punto de vista personal o económico.

Procedimiento.   Se seguirá el procedimiento de rendición de cuentas anual.

1º.   Presentación de informes ante el Juzgado.

2º.   El Secretario titular citará a una comparecencia ante el Juez al titular del cargo, al tutelado o asistido si tuviera suficiente madurez y, en todo caso, al menor si tuviere más de 12 años, a aquellos que estuvieran interesados, al Ministerio Fiscal,  al nuevo tutor o curador y a los herederos del tutelado o asistido, en su caso.   Si se estima conveniente se pueden proponer de oficio o a instancia de parte las diligencias y pruebas que se estimen oportunas.

3º.  Juez decide sobre los informes anuales y rendición de cuentas.